Wygraj z deweloperem » Zakres umowy deweloperskiej

Umowę deweloperską kształtuje ustawa z 16 września 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Do jej podpisania dochodzi w sytuacji, kiedy Twoje mieszkanie praktycznie nie istnieje. Może być przysłowiową dziurą w ziemi lub jest w trakcie budowy lub budynek jedynie oczekuje na dopuszczenie do użytkowania.

Celem umowy deweloperskiej jest zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, dopuszczenia go do użytkowania, prawnego wyodrębnienia mieszkania z całej nieruchomości (tzw. „ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego”) oraz przeniesienia własności mieszkania na nabywcę. Umowa deweloperska to również zobowiązanie na rzecz dewelopera dotyczące zapłaty ceny (tzw. „świadczenia pieniężnego na poczet nabycia prawa”).

Podpisanie umowy i zapłata 100% ceny nie spowoduje, że staniesz się właścicielem mieszkania. Dopiero po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego zawierana jest kolejna umowa na podstawie której dojdzie do przeniesienia prawa własności. Zawarcie umowy deweloperskiej musi nastąpić w formie aktu notarialnego.

Umowa deweloperska reguluje przede wszystkim zobowiązania dewelopera. Zanim zostanie zawarta deweloper powinien doręczyć nabywcy na trwałym nośniku prospekt informacyjny wraz z załącznikami. Jego zawartość to: stan prawny nieruchomości, informacje dotyczące inwestycji oraz wybranego mieszkania, w tym standardu prac wykończeniowych, wzór umowy deweloperskiej, gdzie będzie wskazana np. wysokość kar umownych oraz wysokość odsetek, termin obowiązywania gwarancji. Szczegółowa analiza prospektu informacyjnego to podstawa zawarcia umowy deweloperskiej.

Umowa deweloperska musi określać m. in. oznaczenie stron umowy deweloperskiej, miejsce i datę zawarcia umowy, cenę mieszkania oraz jego cechy (powierzchnię, układ pomieszczeń), termin zawarcia umowy przeniesienia prawa własności lokalu na Ciebie oraz dane dotyczące mieszkania i inwestycji (np. oznaczenie pozwolenia na budowę, sposób pomiaru powierzchni, termin rozpoczęcia oraz termin zakończenia prac budowlanych, kosztach prowadzenia rachunku).

Na Twoje żądanie deweloper jest także zobowiązany zapewnić Ci możliwość zapoznania się z księgą wieczystą, pozwoleniem na budowę, projektem budowlanym. Umowa deweloperska zawiera obowiązkowe oświadczenie nabywcy o zapoznaniu się z prospektem informacyjnym.

Umowa deweloperska określa również termin i sposób zapłaty ceny. Zasadniczo później płacisz tym korzystniejsze jest to dla nabywcy.

Umowa deweloperska nie może przewidywać, że zapłata ceny następuje w sposób mniej korzystny niż wynikający z tempa realizacji inwestycji (np. umowa deweloperska może przewidywać, że jeżeli zrealizowano dotychczas 30% wartości inwestycji, to płacisz nie więcej niż 30% ceny).

Umowa deweloperska może zawierać informację, że cena może ulec zmianie. Na przykład w razie zmiany powierzchni mieszkania w trakcie budowy, zmiany podstawy opodatkowania lub przez klauzulę waloryzacji ceny o stopień inflacji.

Umowa deweloperska musi przewidywać ustawowe formy ochrony pieniędzy nabywcy (tzw. „środki ochrony wpłat dokonywanych przez nabywcę”). Deweloper jest obowiązany zapewnić nabywcy w umowie deweloperskiej jeden z następujących środków ochrony pieniędzy: zamknięty albo otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy. Mieszkaniowy rachunek powierniczy prowadzi dla dewelopera bank. Koszty prowadzenia rachunku obciążają dewelopera. Deweloper może względem inwestycji zdecydować jaki zastosuje rachunek powierniczy.

Względem „starych przedsięwzięć deweloperskich”, deweloper nie ma w zasadzie żadnego interesu w tym, aby stosować rachunek zamknięty i w praktyce stosowane są rachunki otwarte. Ustawa deweloperska nakłada na dewelopera obowiązkowe składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, których wysokość jest wyższa w sytuacji, gdy deweloper stosuje rachunek otwarty – stąd w przypadku „nowych przedsięwzięć deweloperskich” znacznie częściej zdarzają się rachunki zamknięte.

Umowa deweloperska, w której przewidziano zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy stanowi większą gwarancję wpłacanych przez nabywcę pieniędzy. Wszystkie środki gromadzone są wówczas na specjalnym rachunku, do którego deweloper nie ma dostępu aż do chwili, gdy przedłoży bankowi wypis umowy przenoszącej prawo własności nieruchomości na nabywcę. Gdy umowa deweloperska przewiduje otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy, bank wypłaca deweloperowi środki proporcjonalnie wraz z postępem przedsięwzięcia deweloperskiego, zgodnie z zasadami wskazanymi w harmonogramie inwestycji.

Gdy deweloper ma problemy to w przypadku zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego pieniądze nabywcy są w całości bezpieczne. W przypadku otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego w zależności od stopnia realizacji inwestycji określona ilość pieniędzy została już wypłacona deweloperowi (nie oznacza to, że na pewno je stracisz).

Umowa deweloperska powinna zawierać postanowienia dotyczące odsetek i kar umownych. Oreślenie ich wysokości w kwestii opóźnienia w zapłacie wobec dewelopera jak i odsetek i kar umownych, które będzie musiał zapłacić nabywcy deweloper.

Deweloper może zaciągnąć kredyt na realizację inwestycji. Najczęściej w takim przypadku nieruchomość, z której zostanie wyodrębniony lokal, zostaje obciążona hipoteką na rzecz tego banku. Umowa deweloperska powinna zawierać gwarancję, że gdy zapłacisz deweloperowi całą cenę – bank zwolni Twoje mieszkanie spod tej hipoteki (nastąpi bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego). Umowa deweloperska musi powyższe przewidywać (w innym wypadku możesz odstąpić od umowy deweloperskiej – ale tylko w terminie 60 dni).

Umowa deweloperska musi też zawierać zasady odstąpienia od niej. Nabywca może odstąpić od umowy deweloperskiej m. in. w następujących przypadkach:

- w związku z naruszeniem przez dewelopera przepisów dotyczących treści umowy deweloperskiej – w terminie 30 dni od daty podpisania umowy deweloperskiej;

- w związku z naruszeniem przez dewelopera przepisów dotyczących treści i formy prospektu informacyjnego z załącznikami (w tym wzoru umowy deweloperskiej), a także w przypadku podania w nich nieprawdziwych danych – w terminie 30 dni daty podpisania umowy deweloperskiej;

- w przypadkach związanych z nieusunięciem przez dewelopera wady istotnej mieszkania(na zasadach szczegółowo opisanych w nowej ustawie deweloperskiej – nie dotyczy to „starych przedsięwzięć deweloperskich”);

- w przypadku nieprzeniesienia na nabywcę praw wynikających z umowy deweloperskiej w terminie (w tym jednak przypadku, przed odstąpieniem od umowy deweloperskiej, musisz wyznaczyć deweloperowi dodatkowy 120-dniowy termin).

Umowa deweloperska może być dla nabywcy korzystniejsza (np. wydłużać powyższy 30-dniowy termin lub skracać powyższy 120-dniowy termin). Umowa deweloperska może też zawierać dodatkowe umowne prawa odstąpienia (ale na rzecz dewelopera).

Deweloper może odstąpić od umowy deweloperskiej w trzech przypadkach:

- w przypadku niezapłacenia przez nabywcę ceny na zasadach przewidzianych w umowie deweloperskiej („niespełnienia przez nabywcę w terminie lub wysokości określonych w umowie) – jednakże dopiero po wezwaniu Cię w formie pisemnej do zapłaty w terminie 30 dni;

- w przypadku niestawienia się przez nabywcę do odbioru mieszkania – mimo dwukrotnego wezwania Cię do stawiennictwa w formie pisemnej, w odstępie co najmniej 60 dni;

- w przypadku, gdy nabywca nieruchomości nie stawi się do zawarcia umowy nabycia prawa w terminie określonym w umowie deweloperskiej – mimo dwukrotnego wezwania Cię do stawiennictwa w formie pisemnej, w odstępie co najmniej 60 dni.

W każdym przypadku odstąpienia wszystkie wpłacone przez nabywcę pieniądze winny zostać Ci zwrócone.

Zawsze przeczytaj uważnie wszystkie dane wybranego mieszkania oraz nieruchomości i dokonaj weryfikacji prospektu informacyjnego wraz z załącznikami (w szczególności wzór umowy deweloperskiej). W prospekcie informacyjnym mogą znajdować się rzeczy bardzo ważne. Zwróć szczególną uwagę na sposób obliczenia powierzchni mieszkania (użytą normę budowlaną), określoną w umowie deweloperskiej. Zdarza się, że próbuje do powierzchni mieszkania wliczyć np. powierzchnię balkonów albo miejsca pod ściankami działowymi. Upewnij się, że termin zawarcia umowy przeniesienia własności podany w treści umowy deweloperskiej jest precyzyjny. Zwróć uwagę, czy cena zapłaty na rzecz dewelopera może ulec zmianie i na jakich zasadach. Przeanalizuj dokładnie wskazane w treści umowy deweloperskiej zasady i terminy zapłaty ceny, wysokość odsetek i kar umownych. Zweryfikuj zasady odstąpienia od umowy deweloperskiej. Jeżeli to możliwe staraj się wynegocjować możliwość odstąpienia w przypadku np. nieuzyskania kredytu bankowego.