Wygraj z deweloperem » Kara umowna chroni nabywcę

Jednym z podstawowych warunków umowy deweloperskiej stanowiącym ochronę interesu nabywcy nieruchomości powinny być zapisy określające kary umowne od dewelopera. Ich rolą jest przede wszystkim dyscyplinowanie, by terminowo deweloperzy realizowali inwestycję i przenieśli własność nieruchomości.

Kary umowne stanowią formę odszkodowania, jednak o tyle wygodną że nie wymagają wykazywania szkody i jej wysokości. Regulowane są przez art. 483 § 1 kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim można zastrzec w umowie, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy (kara umowna).

Kara umowna zabezpiecza zatem niewykonanie lub nienależyte wykonanie obowiązku o charakterze niepieniężnym, czyli nie może dotyczyć obowiązku zapłaty. Aby miała zastosowanie trzeba też dokładnie w umowie określić okoliczności kiedy zostaje ona naliczona lub kiedy może zostać naliczona przez drugą stronę. Ważne jest także, żeby dokładnie i precyzyjnie określić jej wysokość.

W zakresie kar umownych istotnym pojęciem jest opóźnienie. Oznacza po prostu wystąpienie sytuacji, w której termin z umowy deweloperskiej został przekroczony. Najczęściej mowa tutaj o terminie na odbiór lub terminie na zawarcie umowy przeniesienia własności nieruchomości. Nieistotne są przy tym powody i okoliczności wystąpienia naruszenia terminu. Dlatego dla nabywcy nieruchomości ważne jest by umowa zawierała zapisy dotyczące kary umownej za opóźnienie.

Zgodnie z artykułem 43 ustawy deweloperskiej nabywca nieruchomości ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej m. in. w przypadku nieprzeniesienia na nabywcę prawa własności nieruchomości w terminie określonym w umowie deweloperskiej. Jednak zgodnie z tym artykułem przed skorzystaniem z prawa do odstąpienia od umowy deweloperskiej nabywca musi wyznaczyć deweloperowi minimum 120-dniowy termin na wykonanie umowy w zakresie przeniesienia własności. Nabywca zachowuje przy tym jednak roszczenie z tytułu kary umownej za okres opóźnienia.

Intencją ustawodawcy jest to by umowa deweloperska zawierała kary umowne za opóźnienie w przeniesieniu prawa własności lokalu mieszkalnego na rzecz nabywcy. W umowie deweloperskiej powinny być zatem określone kary umowne za opóźnienie w przypadku naruszenia terminu wykonania przez dewelopera obowiązku przeniesienia własności nieruchomości na nabywcę.

Ustalenie wysokości kary umownej powinno zabezpieczać wykonanie umowy i stanowić realną ochronę nabywcy lokalu. Ustawa deweloperska zawiera pewne reguły określania wysokość kar umownych. Zgodnie z art. 39 ustawy deweloperskiej wysokość odsetek zastrzeżonych na rzecz dewelopera nie może przewyższać kar umownych zastrzeżonych na rzecz nabywcy.

Zapis należy rozumieć tak, że jeśli kary umowne są wyższe niż odsetki, to nie ma żadnego problemu. Jeśli zaś odsetki są wyższe niż kary umowne uznać należy, że deweloper nie może żądać odsetek wyższych niż odpowiadające karom umownym.

Kolejną ważną kwestia, którą stosują deweloperzy, jest określanie maksymalnej wysokości kary umownej. Taki zapis ograniczający karę umowną stanowi klauzulę abuzywną czyli bezskuteczną.

Kary umowne zgodnie z obowiązującą ustawą deweloperską nie są obligatoryjną częścią umowy deweloperskiej. Jeśli ich nie będzie w umowie deweloperskiej to deweloper na mocy art. 39 ust 2 ustawy będzie miał obowiązek wypłacić nabywcy rekompensatę z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania umowy w wysokości odpowiadającej wysokości odsetek ustawowych przysługujących deweloperowi z tytułu opóźnienia nabywcy.

Oprócz kar umownych obciążających dewelopera warto także, żeby znalazł się obok nich zapis, że nabywcy przysługuje prawo domagania się odszkodowania w wysokości przewyższającej zastrzeżone kary na zasadach ogólnych. W innym wypadku nabywcy będą należeć tylko kary umowne, a jeśli jego rzeczywista strata będzie wyższa, nie będzie miał możliwości ich dochodzenia.

Podsumowując, zapisy o karach umownych są istotnym elementem umowy deweloperskiej chroniącym nabywcę nieruchomości.